大阪府内のビジネス地区の地価と空室率、コロナ禍でどう変わった?

東京主要地区では、コロナの影響でオフィスを郊外に移転縮小する企業が増加傾向にあります。では、大阪での動きはどうなっているのでしょうか。今回は、大阪ビジネス地区のデータから、コロナ禍における大阪の地価と空室率の変化について解説します。

オフィスのあり方に変化~最近の動向~

コロナ禍におけるテレワークの普及で、本社の多い東京ではオフィスの再定義を議論する動きが活発化しています。企業によってオフィスの定義内容は様々ですが、明確な意味を持つオフィスを再構築することは、コロナ禍における生産性の向上につながります。例えば、オフィスの郊外への移転や面積の縮小はコストカットという面でメリットも大きく、実施する企業は後を絶ちません。特に大企業を筆頭にそうした動きが見られ、オフィスは働くための場所から「コミュニケーション」や「イノベーションの拠点」へと変化しているようです。東京の動向についてはこちらをご確認ください。

最近の大阪の地価の推移

では大阪では、このコロナ禍でどのような動きがあったのでしょうか。上記のような都市状況を踏まえて、大阪の中心的なビジネス地区の地価推移を見ていきます。

※参考 三鬼商事「オフィスマーケットデータ

調査対象地区:大阪主要6地区

平均賃料

単位:円/坪 2020年7月 10月 2021年1月 4月 2021年7月
大阪ビジネス地区 11,988 11,928 11,922 11,848 11,871
梅田地区 15,923 15,925 15,850 15,893 15,825
南森町地区 9,508 9,356 9,414 9,165 9,314
淀屋橋・本町地区 11,646 11,557 11,597 11,468 11,360
船場地区 10,423 10,319 10,202 10,142 10,258
心斎橋・難波地区 12,427 12,689 12,554 12,256 12,125
新大阪地区 11,156 11,031 11,242 11,196 11,588

2020年7月は、1回目の緊急事態宣言が解除されてしばらく経ち、再度感染が拡大し始めた頃です。2021年7月のデータと比較すると、大阪ビジネス地区全体ではこの1年で平均賃料が117円減少という結果になっています。特に下げ幅が目立つのは心斎橋・難波地区で、マイナス302円。一方で、新大阪地区はプラス432円の値上がりとなっています。

最近の大阪の空室率の推移
※参考 三鬼商事「オフィスマーケットデータ

平均空室率

単位:% 2020年7月 10月 2021年1月 4月 2021年7月
平均空室率 2.71 3.14 3.54 4.01 4.15
新築ビル 42.80 46.15 79.01 75.26 53.91
既存ビル 2.58 2.97 3.46 3.89 4.01

2021年7月時点の平均空室率は4.15%。新築ビルはこの半年で25%近く入室が増えていますが、1年前と比較すると、新築ビル・既存ビルともに空室率は増加しています。

大阪の地価変動と空室率から見える状況

前述の通り、大阪のビジネス地区における地価は減少傾向にあり、コロナの収束が見えない現状からもこの流れはしばらく続くと予想されます。

IT企業など一部業界からはオフィス需要が見込まれていますが、特にグレードの高い都心部の物件においては空室率の上昇を食い止めるのは難しいと言えるでしょう。実際にコロナ禍にオフィス移転を行った企業を見てみると、コワーキングスペースの活用や面積縮小を行い、生産性の向上に取り組んでいます。

大阪と東京との比較

今回のデータから、大阪も東京と似たような傾向があるということが分かりました。

賃料の減少率で比較すると、この1年で東京は約-7.5ポイント、大阪は約-0.97ポイントと、大阪は東京ほどの地価変動は起こっていないようです。業界全体として東京に本社を持つ企業も多くありますが、同様に大阪支社を持つ企業も多く、今後大阪でもオフィス再定義や移転がさらに活発になると予想されます。

コロナ収束後、オフィスのあり方はどうなる?

この短期間で、テレワーク・書類・データ・ネットワークの取り扱い方や、会議・ミーティングなどがこれまでと違った方法にガラリと変わりましたが、コロナ収束後もこのスタイルを継続またはハイブリット(リモートワークと出社の混合)型にしていくと多くの企業が公表しています。そうした流れから、東京で進んでいる「オフィスの再定義」が今後は大阪などの地方都市へと拡大し、これまでのオフィススタイルが変化していくのは明白でしょう。

実際にオフィスがなくても仕事ができるということが分かり、オフィスの意義とは何か、企業は今回答を求められています。誰も出社していないけど、オフィスが物品保管の場所になっているーー心当たりのある担当者の方は、この機会にオフィスのあり方について見直してみてはいかがでしょうか。

オフィス見直しはまず物品整理から

オフィス見直しと言っても具体的にどうすればいいのか分からないという場合は、まず社内の物品整理から取り掛かることをおすすめします。不要な物品を処分し、必要なオフィススペースを計算します。今すぐは不要だけど捨てられない、そんな物品は多いと思いますが、賃料の高いオフィスに置いておくのは非生産的。そんな場合は、外部に委託保管という選択肢があります。「荷物はオフィス倉庫に置いておくもの」とこれまでの固定概念を捨てて、オフィスの最適化を進めていきましょう。

おすすめの保管サービス

おすすめの委託保管サービスとして、日本パープルの保管サービスをご紹介します。

◆文書管理システム「MAMORU ONE」(https://www.mamoru-kun.com/mamoruone/

データも原本もまとめて簡単に管理できる文書管理クラウドサービス。

「データも書類も量が多い」「部署によって保管方法がバラバラ」といったお悩みをお持ちの企業に最適です。

◆大量の書類がオフィスを圧迫してお困りなら!書類保管サービス「SHOKO」(https://www.mamoru-kun.com/shoko/

預けた文書はセキュリティ対策万全の保管庫で預けられ、Webアプリでいつでもリモート管理することができます。さらに、オプションのおまかせプランなら、箱詰めやファイリング、ラベリング、台帳作成まで面倒な作業を一括で委託でき、書類整理の面倒な作業がほとんど不要に。

◆オフィスの荷物を預けたいなら!物品保管サービス「Stock MAMORU(ストックマモル)」(https://www.mamoru-kun.com/stockmamoru/

ストックマモルは貸倉庫やトランクルームよりも安価・安全な保管サービス。専門スタッフが来社して物品を梱包・配送してくれるので、預け入れ前の整理が不要。さらに、荷物を一つ一つ写真に取りWebへアップ。Web上で荷物の管理や取り出し依頼を行うことができるうえ、荷物が不要となったら廃棄依頼まで可能できる、保管にまつわる必要な作業が全て備わったサービスです。

賃料の見直しや移転の検討は今がチャンス

コロナ禍において、多かれ少なかれ大阪でも東京と同じような地価変動の傾向が見られることがわかりました。現在、東京で活発化しているオフィスの再定義は、今後大阪へも拡大することが予想されます。空室率が目立ち始めた今が、オフィス見直しのチャンス。自社に最適なオフィスのあり方を検討してみてはいかがでしょうか。

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